수치를 만드는 방법과, 어디까지 신뢰할 수 있는가

일본어판이 정본입니다. 영어판과 한국어판은 참고용 번역이며, 내용이 다른 경우 일본어 원문이 우선합니다.

• 지역별 시세
• 품질 보정
• 역별 시세
• 지가
• 가격 요인
• 경매 할인율
• 한계

지역별 시세

• 국토교통성의 부동산 거래 가격 정보(실거래) 중 중고 맨션 등·택지(토지와 건물)·택지(토지)를 사용합니다. ㎡당 단가는 거래 가격을 면적(맨션은 전용면적, 그 밖에는 토지면적)으로 나눈 값입니다.
• 「특수한 사정」(사도 포함·관계자 간·조정/경매 등, 약 5%)이 기재된 거래는 제외합니다.
• 대푯값은 평균이 아니라 중앙값입니다(극단적인 값의 영향을 줄이기 위해). 사분위 범위는 거래의 가운데 절반이 들어가는 구간입니다.
• 기간은 최근 5년(2026Q1까지). 「전년 대비」는 최근 4분기와 그 이전 4분기의 중앙값 비교이며, 각 기간에 5건 이상 있을 때만 표시합니다.
• 시구정촌별·역별은 거래 30건 이상만 게재합니다. 건축 연수·면적·역 도보별 표는 구간마다 10건 이상만 게재합니다.

품질 보정(시세 추이)

중앙값은 거래된 물건의 건축 연수·면적·역까지 거리의 구성에 따라 달라집니다. 그래서 시구정촌·종별마다 헤도닉 회귀라는 통계 모델을 적용해, 건축 연수·면적·역까지 거리·용도지역·리모델링 여부 등의 영향을 제거한 「기준 물건의 ㎡당 단가」를 분기별로 추정합니다. 기준 물건은 중고 맨션이 전용 60㎡·건축 20년·도보 8분, 단독주택(토지와 건물)이 토지 100㎡·건축 20년·도보 10분, 토지가 100㎡·도보 10분입니다. 도현의 선은 시구정촌의 추정을 거래 건수로 가중해 합성한 것입니다.

• 모델은 통계적 추정이며 실제 거래 가격 자체가 아닙니다. 과거 시점에서 미래를 예측하는 검증에서도 오차가 남는다는 것을 확인했습니다.
• 최근 분기는 거래 공표가 늦어 나중에 수정될 수 있습니다.

역별 시세

거래 가격 정보의 「가장 가까운 역」별로 최근 3년의 ㎡당 단가 중앙값을 집계합니다(중고 맨션·단독주택만. 토지는 역까지 거리와의 관계가 약해 게재하지 않습니다). 역에서의 거리나 건축 연수·면적의 구성은 역마다 다르며, 순위에는 이런 조건의 차이도 포함됩니다. 역 이름은 일본어로 표시합니다.

지가(공시지가)

국토수치정보의 지가 공시 데이터(매년 1월 1일 기준)의 표준지를 사용합니다. 시구정촌별은 최신 연도 표준지의 중앙값이며, 표준지가 5개 지점 이상인 곳만 게재합니다. 지수는 지점별 전년 대비 변동률의 중앙값을 매년 이은 것으로, 표준지 교체의 영향을 덜 받는 대신 수준 비교에는 적합하지 않습니다.

가격 요인(곡선)

각 시구정촌 헤도닉 모델의 계수(건축 연수·면적·역 도보의 효과)를 모델의 표본 수로 가중한 중앙값으로 도현별로 정리해, 기준 물건을 1.0으로 둔 배율 곡선으로 만들었습니다. 같은 도현·종별에서 단독으로 적용한 모델이 3개 이상 있을 때만 그립니다. 다른 조건이 같을 때의 평균적인 경향이며, 개별 물건의 가격을 나타내는 것이 아닙니다.

경매 할인율

• 낙찰가 ÷ 시세: 낙찰가를, 같은 시구정촌·종별에서 같은 면적·건축 연수인 물건의 추정 시세(중앙 추정값)로 나눕니다.
• 낙찰가 ÷ 기준가액: 낙찰가를 법원이 정한 매각기준가액으로 나눕니다. 관측값을 그대로 나눈 것으로, 모델의 추정은 들어가지 않습니다.
• 두 값은 같은 표본(6,844건)에서 계산합니다. 법원의 부동산 경매 물건 정보 사이트(BIT)의 과거 매각 결과 중 2023~2026년도 낙찰분에서 낙찰가·매각기준가액·면적·건축 연도·시구정촌만 사용하며, 문서·사진·주소·사건 정보는 사용하지 않습니다.
• 시세의 기준 시점은 낙찰 연도의 중간 시점이며, 모델의 최신 분기는 2026Q1입니다.
• 입찰자 수별 집계는 이 사이트가 수집한 낙찰 결과로 만들었습니다(표본이 작다는 점에 주의).

다음은 시세를 계산할 수 없어 집계에서 제외합니다: 토지(나대지)의 낙찰, 시구정촌을 특정할 수 없는 건, 해당 시구정촌·종별의 시세 모델이 없는 건, 면적 또는 건축 연도가 없는 건, 시세 모델이 다루는 범위 밖의 건, 매각기준가액이 비정상적으로 작은 건(자리표시자로 보이는 값). 건수는 아래 표와 같습니다.

경매 집계는 건축 연수 구간(도현×종별)은 표본 10건 이상, 시구정촌별은 30건 이상(맨션·전 건축 연수)만 공개합니다. 표본이 적으면 우연의 영향이 크기 때문이며, 같은 지역의 표본을 무작위로 반으로 나눠 비교하면 중앙값이 상당히 달라진다는 것을 확인했습니다.

한계

• 시세는 추정값입니다. 모델이 설명하지 못하는 요인(점유 여부, 관리 상태, 층·향, 수리 필요도)은 반영되지 않습니다. 경매 물건에는 이런 불리한 조건이 많으므로, 「낙찰가÷시세」가 낮다고 해서 순수한 할인은 아닙니다.
• 단독주택의 경매 집계는 참고용입니다. 과거 낙찰 데이터에 건물 면적이 없어 토지면적과 건축 연수만으로 추정합니다. 건물 면적을 아는 낙찰 물건으로 점검하면 중앙값은 크게 어긋나지 않았지만, 한 건 한 건의 오차는 큽니다.
• 경매의 시간 해상도가 낮습니다. 원자료에는 낙찰일이 없고 연도만 있습니다. 또한 해마다 낙찰 물건의 건축 연수·지역 구성이 달라지므로, 연도별 값을 이으면 실제로는 없는 경향처럼 보일 수 있습니다. 그래서 경매의 연도별 추이는 게재하지 않습니다.
• 낙찰가는 총 취득 비용이 아닙니다. 취득 비용, 명도 비용, 수리비, 세금은 포함되지 않습니다.
• 원자료는 변경·정정될 수 있습니다. 이 사이트는 취득 시점의 공개 정보를 집계한 것입니다.

갱신

주 1회 자동으로 다시 집계합니다. 기준일은 각 페이지 하단에 표시합니다(시세 2026Q1 / 지가 2026년 / 경매 집계 2026-10-10).