처음 만나는 부동산 경매
부동산 경매는 돈을 돌려받지 못한 채권자의 신청으로 법원이 채무자의 부동산을 매각해 그 대금을 채권 회수에 쓰는 절차입니다. 입찰에는 일반인도 참여할 수 있습니다. 여기서는 기본적인 절차와 용어를 일반적인 내용으로 한정해 설명합니다.
일반적인 설명이며 법률 자문이 아닙니다. 절차의 세부 사항과 일정은 사건마다 다르므로, 반드시 법원의 안내와 법원 부동산 경매 물건 정보 사이트(BIT)의 물건별 기재 내용으로 확인하세요. 일본어판이 정본입니다.
기간입찰의 절차(예시)
- 물건 정보 공개·열람입찰 기간 전부터 BIT와 법원 게시판에서 물건의 정보(3종 서류)가 공개됩니다.
- 현지 확인·조사물건의 외관·주변 환경·점유 모습은 현지에서 확인할 수 있지만, 건물 내부는 원칙적으로 볼 수 없습니다.
- 입찰정해진 입찰 기간(보통 1주일 정도) 안에 입찰서와 보증금 송금을 증명하는 서류를 제출합니다. 매수가능가액보다 낮은 입찰은 무효입니다.
- 개찰개찰일에 가장 높은 가격을 써낸 사람이 「최고가매수신고인」이 됩니다.
- 매각허가결정법원이 매수인으로서 문제가 없는지 확인하고 매각을 허가합니다.
- 대금 납부허가가 확정되면 법원이 지정한 기한까지 대금을 납부합니다. 납부한 시점에 소유권을 취득합니다.
- 인도·등기소유권 이전 등기는 법원이 절차를 밟습니다. 점유자가 있는 경우에는 필요에 따라 인도명령을 신청해 명도를 요구합니다.
입찰자가 없었던 물건은 일정 기간을 정해 선착순으로 매수 신청을 받는 「특별매각」으로 넘어가는 경우가 있습니다.
용어
- 매각기준가액(売却基準価額)
- 법원이 평가서(부동산 감정평가사의 평가)를 바탕으로 정하는, 매각의 기준이 되는 가액입니다. 「최저 가격」이 아닙니다.
- 매수가능가액(買受可能価額)
- 입찰할 수 있는 최저 금액으로, 매각기준가액에서 그 2할에 해당하는 금액을 뺀 금액(매각기준가액의 8할)입니다. 이보다 낮은 입찰은 무효입니다.
- 매수신고보증금(買受申出保証額)
- 입찰할 때 내는 보증금의 금액으로, 보통 매각기준가액의 2할입니다. 낙찰받지 못하면 반환되고, 낙찰받으면 대금에 충당됩니다.
- 3종 서류(3点セット)
- 물건의 정보를 정리한 세 가지 서류 「물건명세서」「현황조사보고서」「평가서」의 총칭입니다. 점유자 유무, 매수인이 인수하는 권리, 주변 환경, 평가액의 근거 등이 기재되어 있습니다.
- 물건명세서(物件明細書)
- 매수인이 부담하게 되는 권리(인수가 되는 임차권 등)나 법정지상권의 성립 여부 등이 기재됩니다.
- 현황조사보고서(現況調査報告書)
- 집행관이 현지에서 조사한 물건의 현황·점유 상황 등의 보고서입니다.
- 평가서(評価書)
- 평가인(부동산 감정평가사)이 물건의 평가액과 그 근거·조건을 적은 서류입니다.
- 특별매각(特別売却)
- 기간입찰에서 팔리지 않은 물건을 기간을 정해 선착순으로 매각하는 절차입니다.
- 인도명령(引渡命令)
- 대금 납부 후, 점유하고 있는 채무자나 소유자 등에게 물건의 인도를 명하는 법원의 명령입니다.
드는 비용
낙찰가 외에 다음과 같은 비용이 들 수 있습니다. 경우에 따라 다르므로 사전에 견적을 내 두는 것이 중요합니다.
- 등록면허세·부동산 취득세 등의 세금
- 법무사 등에 대한 보수(필요한 경우)
- 점유자가 있는 경우의 명도 관련 비용
- 수리·철거·리모델링 등의 비용(건물 내부를 볼 수 없어 예상보다 커질 수 있습니다)
- 관리비·수선적립금의 체납분(맨션의 경우 매수인이 이어받는 경우가 있습니다)
이 사이트의 경매 할인율은 낙찰가 자체를 집계한 것으로, 이런 비용은 포함하지 않습니다.
유의할 점
- 건물 내부는 원칙적으로 볼 수 없습니다. 구입 후에 상태를 알게 되는 경우가 있습니다.
- 계약 부적합 책임을 묻지 못하는 것이 일반적입니다. 물건에 문제가 있어도 매도인에게 책임을 요구할 수 없습니다.
- 점유자가 있는 물건은 명도에 시간과 비용이 들 수 있습니다. 물건명세서의 점유 관련 기재를 확인하세요.
- 매수인이 인수하는 권리(물건명세서에 기재)가 있는 경우에는 그 부담을 낙찰가에 포함해 생각해야 합니다.
- 주택담보대출은 금융기관마다 경매 물건의 취급이 다릅니다. 사전에 확인하세요.
- 입찰 후 낙찰을 포기하면 보증금은 반환되지 않습니다.
자주 묻는 질문
개인도 입찰할 수 있나요?
네, 일반인도 입찰할 수 있습니다. 다만 농지 등 일부 물건은 매수에 자격이나 허가가 필요한 경우가 있습니다. 물건별 기재 내용을 확인하세요.
낙찰받지 못하면 보증금은 어떻게 되나요?
낙찰받지 못한 경우 보증금은 반환됩니다. 낙찰받은 경우에는 대금의 일부로 충당됩니다.
기준가액보다 싸게 살 수 있나요?
입찰할 수 있는 것은 매수가능가액(기준가액의 80%) 이상이지만, 입찰자가 많으면 기준가액을 웃도는 가격에 낙찰되는 일도 드물지 않습니다. 이 사이트의 집계에서도 낙찰가의 중앙값은 기준가액을 웃돕니다. 경매 할인율에서 집계 보기
경매 물건은 시세보다 얼마나 싼가요?
낙찰가는 건축 연수·지역·물건에 따라 크게 다릅니다. 수도권 맨션의 경우, 추정 시세 대비 낙찰가의 중앙값은 건축 연수가 오래될수록 낮아지는 경향이 있습니다. 다만 경매 물건은 내부를 볼 수 없고 점유자가 있는 등의 조건이 있어, 시세보다 싸다는 것 자체가 「이득」을 뜻하지는 않습니다. 경매 할인율 보기
최신 물건 정보는 어디서 볼 수 있나요?
법원의 부동산 경매 물건 정보 사이트(BIT)에서 물건별 3종 서류와 일정을 확인할 수 있습니다. 이 사이트는 물건을 소개하는 사이트가 아니라 낙찰 결과의 통계를 보여 주는 곳입니다.